就在五一长假以前，4月30日， *** 、我国发展改革委协同公布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，全面启动基础设施建设行业公募基金REITs试点。

这通告的每一个字你都了解，可连起來你也就不一定能看懂啦。这发涩晦涩难懂的通告，其实危害长远。

今日大家来聊一聊，REITs到底是个啥？跟大家平常人究竟有什么关系？

01REITs到底是个啥

REITs的字读音是“瑞次”，听着像瑞幸的弟兄，但可靠多了。

它的全名是Real Estate Investment Trusts，中文名字是房产投资信托。

此次的公募基金REITs简易而言，便是一群投资人把钱凑一起了一起，交到一个私募基金经理，使他去项目投资房产新项目，随后挣到的钱大伙儿分。

此次的示范点呢，选用的是“证券基金 单一基础设施建设财产适用证劵”的产品构造。

啥意思呢？举一个事例：

我修了一条高速路，之后收高速过路费，可是前期项目投资很大，花了一百个亿。

此刻我也能够把这个道路的使用权 将来的高速过路费装包做一个证券化（ABS），随后把这个ABS制成股票基金，根据公募基金方式卖给千千万万股民。

那样，我也能抽出来80个亿来（自己最少得投20%不可以跑）去修其他道路，而股票基金每一年会将我收的高速过路费的90%做为分紅。

因此 ，说白了的REITs，一件事而言便是一种新的股权融资方式。而对股民而言，是一种新的项目投资种类。

并且我与股民的权益是一致的，项目运营得好，我们都是互利共赢的。

实际上在国外，REITs早已发展趋势的很成熟了。尤其是英国，REITs经营规模早已超出亿美金：

截止 2019 年末，全世界 REITs 经营规模超 2 亿美金，在其中约 65%来源于英国。

但我国由于规模很大、状况繁杂、以稳为主导，斟酌了十几年，到今日才算作正式开始公募基金示范点了。我们是第40个开设REITs 专用工具的我国/地域。

02REITs会进一步推房价上涨么？

由于中文名称为“房产投资信托”，因此 很多人对REITs是有误会的，觉得这个东西是用于蹭热点房地产业的专用工具，房地产商能够借此机会巨资融资抢地盖房子。

也是有许多半懂不懂的大V拿房屋举个例子，说REITs便是房屋一直涨，一个人没钱买，大伙儿就集资款购房，享有全国房价上涨的盈利。

好好地的现行政策被讲解变成组队投资房产。

实际上，REITs和投资房产，半角钱关联也没有。

细心看一下此次的试点工作方案就了解，此次公募基金REITs优先选择适用的新项目主要是新老用户基本建设。

通告明确提出，优先选择适用基础设施建设补齐短板领域，包含物流仓储、高速公路等交通安全设施、水电费热等市政道路工程、城区废水生活垃圾处理、固体废物危险废物处理等环保治理新项目。

除此之外，通告还激励 *** 信息等新式基础设施建设，及其我国战略新起产业群、新科技产业园、特点产业园等进行示范点。

这种跟投资房产八竿子打不着：

你很有可能会想，如今的示范点沒有，不意味着之后成熟了不容易有房地产业类的REITs啊？

那么想，是由于你没掌握国际性行驶的REITs底层资产。

REITs几乎不项目投资开发设计类物业管理，只是项目投资早已能造成平稳现金流量和固收的完善房产新项目，例如酒店餐厅、企业办公、商业服务、基础设施建设等，与传统式的住户住房严苛防护。

想一想我前边高速路的事例，一定要有收高速过路费这类平稳现金流量，才可以发得到REITs商品来。

并且别忘记，和许多一毛不拔的上市企业不一样，REITs90%的盈利全是要用来分紅的。强制高占比分紅也抑止了REITs运用存留资产开展扩大的不理智。

倒是有一类跟房屋有关的REITs，便是底层资产是养老地产的REITs。但一样，那样的新项目也是聚焦点于平稳的房租的。

并且，REITs连通了政策性住房（尤其是租用住宅）的撤出方式，这对楼价实际上反倒有一定的抑制效果。