1. 睡城好过卫星城，环廓县强于地级市

 

新城、新区很大，也很陌生，但大体上可以将其分为“睡城”与“卫星城”两大类，什么意思？

 

“睡城”就是距离主城区较近、但只具备居住功能的连片式大型社区，比如上海的嘉定、松江，杭州的临平、下沙，南京的江宁、仙林等。

 

卫星城则是指那种距离主城区较远但功能齐全、独立发展的小城市，比如上海旁边的昆山、太仓、嘉善，杭州旁边的海宁、柯桥、德清，南京旁边的句容等。

 

过去，人们认为“睡城”是一个负面的概念，但从居住品质和投资回报率来看，睡城普遍比卫星城要好。原因很简单，睡城一般可以视为主城区CBD的一块飞地，其居住人群的素质较高，更易形成圈层与口碑效应，买这种地方的房子，不愁卖。相比而言，卫星城虽然有自己的产业，所谓“麻雀虽小五脏俱全”，但其产业往往是中低端层次，居住人群的平均素质不高，再加上距离主城区太远，过来买二手房的人少，在这种地方买房，首先要想清楚谁来接盘。

 

再来说说“环廓县”！

 

“环廓县”，顾名思义，就是指环包在大城市城廓外围的郊区（县）。历史上，上海市闵行区（原上海县）、宝山区；南京市江宁区，杭州市余杭区、萧山区，苏州市吴中区+相城区（原吴县），宁波市鄞州区（原鄞县）等，都是很明显的“环廓县”。

 

如今，随着城市主城区的扩张，长三角都市圈的几个核心城市，之一圈层的环廓县，早已融入了各自城市的主城范围。

 

如今，现实意义上的“环廓县”，实际上就是“环沪县市”、“环宁县市”、“环杭县市”的概念。

 

比如：环沪的江苏省苏州市辖的昆山市、太仓市；南通市辖的启东市、海门市；浙江省嘉兴市辖的嘉善县、平湖市；相对于苏州、南通、嘉兴地级市本级，昆、太、启、海、善、平这些与上海直接接壤的县级市，上海对他们的虹吸效应就更强，这些城市也乐于跟上海走得更近。而他们的上级，由于自身也有多个市辖区的地级市，以自我为中心的意识更强，因而“融沪”的意识和效应相比直接临沪的县市要弱很多。

环宁县市，如江苏省扬州市辖的仪征市、镇江市辖的句容市；安徽省滁州市辖的天长市；安徽省马鞍山市辖的和县，亦然！

 

环杭县市，如嘉兴市辖的海宁市、桐乡市；湖州市辖的德清县、安吉县；绍兴市辖的柯桥区、诸暨市，也同杭州走得更近！

 

2. 大城市新城新区无地铁通达的乡镇，可一票否决

买房是一个非常复杂的决策系统，需要综合考虑地段、交通、学校、产业、政策、户型、圈层、物业等各项指标，但在新城新区买房，我们有一个简单粗暴的原则，那就是无地铁不买。这个原则肯定是有争议的，但无所谓，不是什么房子你都需要了解，不是什么钱都要赚，记住这个原则，会大大提高你的决策效率以及正确度。

 

那么，离地铁多远才算地铁盘？极限距离是1公里，500米内为佳，超过1公里的路程，基本要靠接驳公交或者打车，而随着“中国新四大发明”之一的共享单车热潮的慢慢消退，距地铁站超过1公里，这个时间往往是不可控的。

3. 中小城市无新城

这条不需要多解释，只有大城市（简单来说就是主城区有地铁的城市）才有新城新区的概念，中小城市那不叫新城，那就叫农村，而且会一直是农村。

 

比如：笔者最近刚刚去过的安徽省黄山市黄山区（原来叫太平县），那地方到黄山地级市中心屯溪区的高速客运班线，1小时1班，平时连19人的小中巴车都塞不满！

 

记住，你买的是城市，或者是那种未来有可能变成城市的新城、新区。只有大城市才会有源源不断的新移民去把新城、新区填满。

4.要嫌贫爱富

 

意思很简单，要买那种有钱的区，不要买那种没钱的区。新城、新区虽然普遍看上去都很荒，但各区财政的贫富差距是很大的，有的区税源好，就有钱招商引资、搞人才补贴，有钱修路、盖学校，给老师涨工资，这种区可能现在差，但未来是有盼头的。

 

如何判断一个区有没有钱？可以比较一下各区财政收入就能了解一个大概。另外，往往有经济技术开发区、高新区、国家级或省级产业园区、保税区、自贸试验区的区，税源都比较好。

5.跟着万达、宝龙去买房

 

新城新区很大，很陌生，网上的公开资料也不多，如果不是当地土著，你根本不知道哪里是中心、哪里的资源多、哪里的发展有前途，但跟着万达买，一般不会错。

 

新城新区因为人口稀疏，大的商业品牌一般不会去，只有万达、宝龙肯去，星巴克、优衣库、喜来登都会跟着去，所以万达、宝龙这些城市综合体，最懂新城新区的发展逻辑。“万达广场就是城市中心”，这句话虽是广告词，但也是事实。

6.了解土地之前的用途和周边敏感因素

新城新区与市中心区有一个很容易被忽视的区别是，中心城区往往祖祖辈辈都是用来住人的，房子下面的地是没有毒的，但新城新区则比较复杂，有的曾经是农田，有的曾经是工厂，土壤里有什么不知道。有的曾经是坟场、庙宇、甚至是枪毙人的打靶场，不了解清楚，买了“不详之地”的房子，这阴影面积可不是一时半会儿可以消散的！特别是现在城市建设用地越来越紧缺，那种完全在农田上盖起来的房子已经越来越少。

 

所以，在新城新区买房，一定要关心一下房子下面的地以前是用来做什么的，是工厂，不一定就有毒，但多关心总归没有坏处。

7.漂亮不保值的CEO盘不要碰

 

小年轻跑到新城新区买房，往往是带着诗和远方的憧憬来的，毫不关心粮食和蔬菜，满脑子只有“漂亮”这个词，于是跑到漂亮的售楼部，通过漂亮的售楼 *** ，买一套漂亮的远郊精装CEO房。

 

但是房产老鸟会告诉你，漂亮是不保值的，首先，样板间不等于你的房子，样板间套路多，以后再讲。其次，物业折旧很快，过个三五年，你会发现你心仪的漂亮房子与隔壁二手已经相差无几，价格也逐渐被拉平，你才恍然大悟，“早知道买隔壁那套便宜100万的二手啊”。

再者，人都是有审美疲劳的，别说漂亮房子，就是漂亮女孩，看多了，也觉得不那么漂亮了。所以，不要为“漂亮”付过高的溢价。

 

8. 物业管理一定要好

新城新区与市中心区一个本质区别是，住在市中心区，公共服务主要是 *** 提供的，住在新城新区，常常会有一种无 *** 感觉，因为公共服务主要是开发商提供的。我常常说，市中心区的房子往往是“有城市而无社区”，新城新区房子则是“有社区而无城市”。

 

所以，市中心区买房，物业差点就差点，因为很多方面可以沾 *** 的光，但是新城新区买房，物业一定要好，如果物业差，你真的会感觉自己生活在无 *** 区域。

9. 不要贪便宜

 

这一条是很多小白都会出的错误，认为便宜的房子容易涨，但市场经济是最聪明也最公平的，一分价钱一分货，便宜往往没有好东西，特别是竞争激烈的一手房市场，便宜一定意味着品质差。

 

真正的“便宜”，本质上不是指价格上的便宜，而是那种需要“价值重估”的便宜，比如，有一个楼盘地段好、品质好，但因为限购或者开发商资金紧张，订价策略就是薄利多销，这种便宜可以捡。还有一种情况更常见，就是你跑到一个品质好、口碑佳的社区，通过看房200套辛辛苦苦挖到的“笋”，这种便宜也是可以捡的。

10. 不要问土著怎么看

 

这句话不是说土著不聪明，而是说土著普遍不懂新城新区，他们从小到大都生活在城里，对中心城区有着极为深厚的地段情结，而且都不缺房子，其高傲的双眼从来不会往郊远的新城新区看的，你向他们打听郊区买房哪里好，他们除了会打击你，什么有价值的意见给不了。