每当说起房价上涨的理由，不少人总是抛出一些堂而皇之的理由，比如几种比较流行的论调：国人买房置业传统、被丈母娘催的、结婚或小孩上学的刚需。

其实，这几种说法也是陈词滥调了，最简单的反驳理由是：同样是房子，为什么千百年以来，人们对房子的态度，从来没有像最近几年这么狂热？以前难道就没有置业传统么？以前难道就没有婚房、学区房这些需求么？

说白了，人性总是虚荣的，人们总是喜欢隐藏自己买房的真实目的，掩饰自己炒房投机获利的心思，摆出来无数个正当的理由，掩盖将住房变成金融投机品的事实。

所以，对大部分人而言，买房的理由只有一个：把房子当成投资品，寄希望于资产保值增值。

事实上，没有只涨不跌的商品，房子也并不一定保值，无论从财务角度还是实用角度，长期的供过于求、持续增加的折旧成本，是买房保值的更大软肋。

我们不妨看看专家的观点，4月26日，兴业证券首席宏观分析师、经济学家王涵博士发布专栏指出，中长期来看，房地产投资将进入存量调整期，目前，中国人均住房面积数据是42.1平米，其中一半是1997年之前建的老房子，剩下的一半是1997年之后新建住房及当前的库存。

看到这两个数据是不是有点惊讶？实际上，“不缺房子住”早已是既成事实，经济参考报在2018年底公布的数据显示，人均住房面积为40.8平方米，套户比高达1.13，原住建部副部长仇保兴在去年4月份也称，人均面积高达40多平米，这些数据都与王涵的结论不谋而合。

这就带来一个问题，在人均住房如此宽裕的情况下，三口之家就能拥有100多平米的大房子，考虑到有50%都是1997年之前的旧房，高达20多年的房龄，在买房的需求方面，他们只有置换需求，买房的模式是“拆一换一”。

在房产的保值属性方面，因为住房老化速度太快，很难在市场上形成高溢价，即便有学区等因素的加持，也只存在于部分一二线城市，对绝大部分城市的老旧房源来说，它们现在存在的意义之一，就是昭示目前我们所购买大部分房子的前景。

与此同时，住房面积多、房屋老旧也对开发商形成新的挑战，房地产市场多年来之所以能有迅猛的发展，与居住条件改善、人均居住面积严重不足有很大关系。

比如，开发商要改造一个城中村，把村里几十栋小产权和自建房都拆了，盖了一个大型小区，小区里面可能只有两三栋楼是回迁房，即便这部分房屋不赚钱，剩下的商品房也足以获取暴利。

但现在的老房子人均面积这么高，对房企来说，虽然不至于是赔本生意，至少会掂量掂量是否能收回投资。当然，对于购房者而言，明白了这个事实，更应该坚定一个想法：以居住为核心的时代已经到来了，什么保值，什么炒房投机，早晚会成为历史。