在智能化时代，商业体应用前沿科技的真正目的是将消费者转化为长期用户和提升复购，真正实现数据驱动的智能运营迭代。

产业智能化是指传统产业，运用人工智能等新兴技术，进行创新和效率提升所带来的产出增量。“智能+”时代的到来，寓意着传统企业将被重新赋能升级，从而加速产业智能化发展，推动新的经济增长。易观分析将持续关注各传统产业智能+下的进程，并对其进行深入研究，助力企业智能化探索与落地。

此次发布《2020年中国智能+商业地产分析》是指借助人工智能、物联网、大数据等技术，基于相关平台和软件提供智能软硬件技术搭建智能化商业地产模式，构建具有数据采集智能终端、智能大数据运营体系的智慧购物中心。

通过搭建智慧运营平台，把购物中心、品牌商户、消费者有效连接在一起，提高购物中心运营效率、增强消费的体验感、掌握消费趋势，为商业经营提供更有针对性的方案和策略，提升现金流和资产估值，获得新的增长空间。

分析定义

区别于居住功能为主的住宅地产，商业地产包含用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、办公等经营用途的地产形态，如办公物业、酒店宾馆、仓储物流地产、工业用地、商业经营类物业等。本分析内容聚焦于狭义上的商业地产，即大型购物中心为主的商业经营类物业。

分析背景

随着城市化进程加速，商业地产开发提速，我国成为全球最活跃的购物中心市场之一，各地购物中心建设加快并呈过剩态势,同质化严重竞争激烈，加上 *** 对线下客流的截流，购物中心传统经营模式面临压力，考验运营商的精细化运营能力，利用大数据和科技手段提升运营效率、改善客流、提高运营及资产估值成为商业地产商的共同选择。

易观发现

数字化运营、技术创新的理念已经开始融入头部商业地产商的企业战略中，但商业地产对大数据和零售技术的使用还处于零散、点状状态，还没有形成系统化的智能运营体系。现阶段智能化手段对顾客购物体验、客流和顾客粘性有一定提升，但对盈利的直接贡献还不明显或占比较低。

易观建议

在商业地产运营中，前沿科技的真正作用并非带来令人惊叹的感官体验，单纯为了科技而引入科技的做法成本高且在长期运营中无法获得消费者认可。在智能化时代，商业体应用前沿科技的真正目的是将消费者转化为长期用户和提升复购，真正实现数据驱动的智能运营迭代。

智能+商业地产发展背景及历程

供给过剩加上电商冲击，商业地产传统运营模式面临压力

中国是全球最活跃的购物中心市场之一，经过数年的快速扩建，商业地产供应进入存量时代，供给端出现阶段性过剩，竞争激烈，同质化严重。另外，互联网电商对线下客流的蚕食严重，客流流失导致商户流失，最终造成购物中心的经营难以为继，整体资产估值下降。

购物中心传统经营模式面临挑战，全国半数购物中心处于亏损状态。在消费互联网不断崛起，传统商业地产运营模式难以为继的背景下，对前沿新零售科技的消化和吸收成为商业地产行业的共性选择。

商业地产探索以技术手段进行精细化运营，提升消费者粘性和盈利能力

购物中心经营以消费者为中心。利用前沿技术提升消费者与购物空间的交互体验，以及购物中心的运营效率。

根据商务部的数据，2016年，82%的购物中心增加了大数据和零售新技术方面的支出；根据中国连锁经营协会，2018年绝大多数购物中心对大数据和零售新技术领域的同比投入持平或上升，其中智能停车系统、室内导航、客流监测、搭建大数据平台已成为购物中心智能化的标配，也有不少购物中心开始投入顾客人脸识别、智能试穿、无人零售等应用。新技术成为商业地产突破同质化竞争、增强顾客粘性、提升运营能力和盈利能力的重要手段。

商业地产智能化产业链及竞争图谱

本部分将从商业地产智能化场景、市场主体、数据架构及供应商四个部分说明国内智能+商业地产的产业链、竞争格局及应用现状等。

中国智能+商业地产生态图谱

1. 智能+商业地产场景