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美联测量︰安达臣道首置地皮週五截标

发展条款多增风险料入标出价审慎估值60亿米

位于九龙观塘安达臣道对出测量约份第3约地段第1069号住宅地皮将于本週五(5月15日)截标，美联测量师行董事林子彬表示，是次推出的项目属首幅首置地皮，项目位处市区，以及地势较高，景观开扬，惟项目规模颇大，楼面逾100万呎，加上这幅首置地皮有较多条款，增加发展成本及风险，故预期对吸引力有所影响，料可获大型发展商参与，而相信出价将较审慎，并反映上述因素，地皮估值约60亿米。

资料显示，是次招标的观塘安达臣道对出项目为首置盘地皮，地皮面积约217,078平方呎，若以地积比率5.02倍计算，估计可建楼面面积约为1,089,155平方呎，规模颇大。林子彬称，入标财团或发展商需考虑多项因素，鉴于项目为首置盘地皮，料以上车及换楼客市场为主要定位，卖地条款内所规定需提供不少于1,000伙作首置单位，该批单位售价更需订为估价市值的8成，一定程度上增添变数及影响收益，故将会在地价上反映出来。

另外，卖地条款亦规定项目发出入伙纸后，才可售楼，并需先安排首置单位出售，变相令楼花期大大缩短，料将影响现金流安排，增加发展投资风险。户型方面，发展亦限制开放户、一房户及两房户的比例，令项目设计上较为单一，料主力上车市场。同时由于楼花期短，亦有机会面对空置税的风险，故亦增加投资风险。

林子彬重申，由于近期市况仍然波动，加上地皮规模及较多发展条款，预期以大型发展商或财团为主参与入标，若以每呎楼面地价5,500米计算，地皮估值约为60亿米。

美联测量师行地皮估值