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一、房地产融资简介
当前国内房地产企业,通过股票市场进行股权融资受到政策限制,除了信用较高的主体可以发行债券融资之外,大部分地产项目最常见模式是项目融资和预售融资。
惯例上,房地产公司成立专门的项目公司竞拍特定地块进行项目运作。融资时以项目公司为融资主体,房地产集团提供担保。通常根据金融机构要求提供项目土地作为抵押。
除了金融性负债之外,国内普遍采取预售制度,也就是在房屋还未完全建成之前,就销售给顾客,从而形成预收款这类经营性负债。另外,房地产项目在建设的时候,通常还会延期支付供应商的货款和建筑企业的工程款,形成应付账款。预收款和应付账款属于经营性负债。尤其是预售形成的预收款,地产公司提前获得资金,一方面获得了无息资金,一方面提前解决了产品销售,可以称得上地产公司最重要的融资方式。
利用经营性负债获得资金,周转快的房地产企业可以做到以非常少的自有资金撬动大型项目,杠杆惊人。高杠杆率是房地产企业权益回报率高的重要因素。
二、地产融资的三种类型
本文从金融机构提供资金控制风险的角度,将这些融资分为三大类型,包括:主体融资、资产融资和项目融资。在分类时运用金融工程的抽象 *** ,透过金融产品的形式,从本质上去理解地产融资。
主体融资,是指依托于主体资产负债表进行的信用融资,融资款项由融资主体自由支配,还款依靠融资主体的自由现金流和还款意愿。
资产融资:是指在融资依托特定资产抵押进行风险控制,当融资主体无法偿还资金的时候,通过变现资产回收资金以降低风险。通常能够用于资产融资的资产,是那些变现快易处置的资产,或是有较好流动性的二级市场的资产。
项目融资:是指融资依托于特定项目进行的融资,融资款项由特定目的载体(通常选择项目公司)占有并且投向于事先确定好的项目建设,项目在投资回收期的现金流按照事先确定好的还款安排,偿还各种类型的融资。通常为了有效控制风险,金融机构会对项目可行性进行研究,并且构建合理的融资结构,对于项目公司的运营过程进行必要的监督与管控。
项目融资是一种结构化融资手段,其原理是通过特殊目的载体构建独立的资产负债表,通过对于项目的分析、管理和控制,使得融资的风险控制建立在项目特定的项目之上。
项目融资对于金融从业人员提出了较高的要求,当前国内银行由于治理能力的落后,普遍存在“重抵押和担保,轻现金流”的现像,反映了项目融资应用的困境。房地产项目尤其是住宅类项目由于项目产出的特殊性,产品变现能力强易于处置,现金流较易测算,投资回报周期短等,是最容易应用项目融资技术的项目类型。
本文通过对比地产的三种融资类型的比较优势,结合当前房地产企业的发展现状及融资需求认为:当前房地产企业最需要突破的融资类型是项目融资。
很多融资,比如说开发贷款,采取的是以项目公司作为借款主体,但是又有土地进行抵押,集团公司提供担保。这种融资,到底是属于哪一种类型呢。
比较主体融资和无资产抵押的项目融资的区别:虽然都是采取项目公司为融资主体的融资,但是区别在于,
主体融资,金融机构通常不对融资主体进行限制。
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